PASOS PARA CONSTRUIR UNA CASA EN UNA PARCELA

Revisamos los pasos para construir la casa de tus sueños, incluyendo datos de cómo saber cuántas casas se pueden construir en una parcela en Chile.

¡Las ventajas de poder construir una casa a la medida son innumerables! Además de poder diseñarla según los requerimientos específicos de cada familia, sin duda es un proyecto que, a pesar de ser un gran desafío, trae consigo grandes satisfacciones.

Pero no muchos se atreven a llevarlo a cabo, ya que implica realizar una gran inversión y seguir una serie de rigurosos pasos. Si ya decidiste aventurarte y emprender este camino, ahora te invitamos a conocer cuáles son los pasos para construir una casa y cuántas casas se pueden construir en una parcela en Chile.

Cómo construir una casa en una parcela

Luego de tener claro 

cómo comprar un terreno y haber guardado en un tablero de Pinterest todas las ideas que te gustaría tener en tu nuevo hogar, debes seguir los siguientes pasos:

1. Contratación de un arquitecto de confianza

La contratación de un arquitecto es el primer paso para iniciar con el proyecto de construcción. Este especialista no solo se encargará de diseñar los planos y realizar los cálculos que sean necesarios, ya que también será un aliado legal durante el proceso de tramitación de permisos, documentos y certificados previos, pues conoce muy bien a nivel municipal qué hacer y hacia dónde ir.

2. Análisis del entorno y la parcela

Debe estudiarse la inclinación del terreno (si es completamente llano, o cuenta con algunas irregularidades o colinas), puesto que influirá en el diseño de las bases de la casa, y por supuesto, en su costo.

Otro factor a considerar es el suministro de servicios básicos, es decir, si se cuenta con fácil acceso a las redes eléctricas, de agua y gas. Es necesario garantizar que todos los servicios se alimenten adecuadamente de una fuente segura, y que los espacios permitan diseñar un correcto sistema de cañerías.

3. Dimensionamiento del terreno y diseño

Las dimensiones por metro cuadrado de la parcela son un dato fundamental para determinar qué construirse en ella. Al realizar el diseño de los planos, el arquitecto debe seleccionar la orientación adecuada.

Para hacer más rápido el proceso de diseño, lo ideal es realizar una lista de requerimientos para entregársela al arquitecto, que contenga todos los elementos que se deben considerar en la construcción. Por ejemplo: número de habitaciones y baños, tipo de cocina, espacio de almacenamiento, etcétera.

Para el arquitecto será mucho más fácil entregarte una solución que te satisfaga completamente si entiende cómo es la dinámica en el hogar, y qué es lo que esperas que tenga.

4. Selección de materiales

De acuerdo al MINVU (Ministerio de Vivienda y Urbanismo), los materiales empleados en una construcción en Chile deben cumplir con tres requerimientos básicos:

• Que sea resistente al fuego.


• Que cuente con desempeño acústico.


• Que tenga resistencia térmica.

No obstante, si el arquitecto desea utilizar cualquier otro material que no se encuentre registrado en estos listados oficiales, debe demostrar que cumple con la normativa que exige el Ministerio, poniéndolos a prueba en los laboratorios acreditados.

Existen materiales que permiten economizar la construcción, no solo en cuanto a costos sino también en cuanto a espacio. Para espacios interiores, se ha popularizado el uso del drywall, madera prensada y otros materiales ligeros que brindan facilidad en el proceso de construcción y remodelación. También a nivel estructural, muchas casas se construyen a partir de estructuras con bases de acero, y habitaciones con terraza volada.

5. Diseño de exteriores y seguridad

Los árboles, jardines, accesos principales y el diseño del cercado que circunda la parcela deben reflejarse en los planos.

Los conocimientos normativos del arquitecto son cruciales, puesto que en los planos deben contemplarse cada uno de estos factores, tablas de cálculo y medidas de seguridad, lo que le permitirá configurar el diseño de los planos para aprovechar cada espacio de la parcela sin infligir ninguna ley.

6. Solicitar permisos de construcción

Primer Trámite

Para comenzar un proyecto en una parcela, debes gestionar un permiso de construcción ante la Dirección de Obras Municipales (DOM), disponible también a través de la web. Esta entidad permite tramitar un “Certificado de Informaciones Previas” en el que se encuentran las ordenanzas vigentes para construir, que incluyen la linea de edificación y expropiación, usos de suelo, y plancheta catastral.

Segundo Trámite

Junto al arquitecto contratado, debes tramitar los planos de arquitectura, estructura, y sus respectivas memorias de cálculo, junto con las especificaciones técnicas (EETT) firmadas por el arquitecto. Los planos contemplan las instalaciones sanitarias, de gas y electricidad.

Tercer Trámite

Luego de recibir el permiso de aprobación de la construcción, puede iniciarse la obra. En este proceso deben documentarse los cambios realizados respecto a la planificación inicial, puesto que al finalizar la obra, será necesario ingresar nuevamente los planos “As-Built” indicando cómo se ejecutó finalmente la obra.

Otros trámites

Algunos documentos dependen de la entidad municipal. Es recomendable informarse ante esta de manera específica. En algunas Direcciones Municipales solicitan la “Declaración simple del propietario de ser el título del dominio del predio”, “Fotocopia de la escritura de propiedad con inscripción del dominio vigente”, un “Certificado de Informes previos” y  una “Patente Municipal de Arquitecto, Constructor, e Ingeniero calculista”.

7. Construcción

Luego de que el arquitecto haya definido el detalle del diseño tu casa, y todos los papeles estén en regla, se procede a consultar por presupuestos a distintos constructores con el fin de comparar el precio de construcción. Vale la pena mencionar que el constructor debe estar sujeto al control del arquitecto.

Cuántas casas se pueden construir en una parcela en Chile

La cantidad de viviendas que se construyan, más allá del presupuesto, están sujetas a la complejidad del proyecto, la experiencia y creatividad del arquitecto, y el objetivo del propietario.

De todas formas, se debe considerar la distancia entre casa y casa que, de acuerdo a la Ley Chilena, no debe ser menor a 4 metros, según la altura de cada una de ellas. Si alguna de las viviendas que planean construirse cuentan con más de un piso, esta distancia varía y se incrementa según las tablas de cálculo que se contemplan en dicho documento.

Por otra parte, el arquitecto junto con el propietario, de acuerdo al artículo 2.6.1, de la OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones), considerarán el tipo de agrupamiento de las casas a construir: Aisladas, Pareadas o Continuas, lo que determinará en gran medida la cantidad de viviendas que pueden ocupar la parcela.

Independiente de los factores mencionados anteriormente, es sumamente importante que te informes respecto a las normativas de cada municipalidad, las cuales pueden variar de acuerdo a la comuna. Si deseas saber con exactitud cuántas propiedades puedes construir en una parcela, utilizando el número de rol de la propiedad, puedes solicitar un certificado de información previa en la Dirección de Obras que corresponda.

Diseñar y construir una casa requiere de muchos detalles. Proyectos como estos pueden tomar alrededor de dos años: 6 meses en la localización y compra del terreno, otros 6 meses en el diseño y 12 meses en la construcción, pero haciendo todo con calma y planificando según estos pasos que compartimos, se te hará todo mucho más fácil.